2024 KASIM MECLİSİ  768-769 SAYILI KARARLARI: 

Antalya Büyükşehir Belediyesi Meclisince onaylanan yüksek emsal ve kat adedi ile dikkat çeken planlar çalışma gruplarımızda (altyapı, çevre, imar ve planlama) gündeme getirilmiş olup, özellikle 2024  Kasım ayı meclisinde onaylanan halk arasında KİPA alanı olarak bilinen Kepez Belediyesi, Fabrikalar Mahallesi 25044 ada 1 parsel de yapılan plan değişikliği ile ilgili olarak Mimar Müzeyyen Gülşen CAN tarafından yapılan bir sunum ile  27 Kasım 2024 tarihinde  3 çalışma grubu (altyapı, çevre, imar ve planlama) organizasyonu ile halkın ve özellikle mahalle sakinlerinin katılımını da sağlayan ortak bir toplantı gerçekleştirilmiştir.

Toplantı içeriği özellikle  bu alan olmakla birlikle kentsel alanımızda daha önce yaşanan plan değişiklikleri REAL AVM Alanı, Sampi Kavşağındaki Muratpaşa İlçesi 3662 ada 1,2,3,4,5 parseller yine Şirinyalı Mahallesi 5823 ada 1 parseldeki gibi yüksek emsal ve çok katlı yapılaşmanın önünü açan plan kararları değerlendirilmiş bunun yanında farklı meclis kararları da gündeme gelmiştir.

 

1. BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ’NİN KASIM 2024 / 768-769 SAYILI KARARLARI

Söz konusu meclis kararları Kent Konseyi bünyesinde detaylı olarak incelemesi yapılan KİPA Alanının, yani Kepez İlçesi Fabrikalar Mahallesi 25044 ada 1 parselin, ilgili  kararlar ile onaylanan 1/25000 ve 1/5000 Ölçekli Nazım imar planlarının değerlendirilmesidir.

      Parselin Mevcut durumu

25044 Ada 1 Parsel, Antalya-Kepez İlçesi, Fabrikalar Mahallesinde bulunmaktadır.

 

 

 

 

 

 

Şekil: 1 Büyükşehir Belediye Meclisi’nin Kasım 2024 / 768-769 Sayılı Kararları ile plan tadilatı yapılan Antalya-Kepez İlçesi, Fabrikalar Mahallesinde bulunan 25044 Ada 1 Parselin konumu.

 

Parsel mevcutta MİA Alanı ,E=1,00 ve Yençok=Serbest kat , olarak planlı olup KİPA AVM  ve otopark alanı olarak kullanılmaktadır.

• PLANLAMA ALANININ TARİHSEL SÜRECİ

 

Sayın Müzeyyen CAN tarafından yapılan sunumda yaklaşık 32.274m2 lik alana sahip olan 25044 ada 1 nolu imar parselinin planlama geçmişi aşağıdaki gibi anlatılmıştır;

 

31.10.1991 TARİHLİ 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

 25044 ada 1 parselin kök mülkiyeti 1967 yılında kurulan, 1968 yılında Aylin marka çiçek yağı üreten ve 1990 yılında ekonomik sıkıntılar yüzünden üretimi bırakan Antalya Yağ Sanayi Şirketinin sahiplerinindir. Şirket sahiplerinin talebi üzerine parsel, gerekli Teknik ve Sosyal Altyapı Alanları ayrılarak 31.10.1991 tarihli Plan Değişikliği ile “Konut Bölgesi” olarak planlanmıştır.

Parselin şu an gündemde olan Plan Değişikliğinin yapıldığı bölümünde yapılan 31.10.1991 tarihli Planda; Çevresindeki Trafik Yollarından 2 büyük Otopark ile beslenen Yapılanma Emsali E=1.00 ve Yapı Yüksekliği Serbest olan 3 Konut Adası, 1 Çocuk Bahçesi ve 1 Park Alanı planlanmış ve Konut Adaları üzerine de “Gelişme konut bahçe mesafeleri dışındaki konularda 3194 sayılı yasa eki yönetmelik koşulları geçerlidir.” Plan Notu yazılmıştır.

• 07.1995 TARİHLİ 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

06.07.1995 tarihli planda söz konusu alanda; 3 Konut Adası bütünleştirilmiş Yapılanma Emsali E=1.00 ve Yapı Yüksekliği Serbest olan tek “Konut Alanı”, parselin doğusunda da tek “Park Alanı” planlanmıştır.

Konut Adası üzerine de “Gelişme konut bahçe mesafeleri dışındaki konularda 3194 sayılı yasa eki yönetmelik koşulları geçerlidir.” ifadesi dışında “Ada içerisindeki otoparklar yer altında planlanacaktır.” Plan Notu yazılmıştır

• 2000 TARİHLİ 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA PLANI

2000 yılındaki Uygulama İmar Planı Değişikliği ile  06.07.1995 tarihli plandaki “Konut Alanı” E=1.00 Yapılanma Emsali sabit kalmak üzere Max.h=16 katlı “Özel Sağlık Turizmi Tesis Alanı” kullanımına dönüştürülüyor. Ancak plan 16.08.2001 gün ve 2000-1312 Esas sayılı Mahkeme kararıyla iptal ediliyor

• 08.2003 TARİHLİ 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

Adı geçen parsel 27.08.2003 tarihli planda; 2001 tarihinde iptal olan plandaki “Özel Sağlık Turizmi Tesis Alanı” bu kez de E=1.00 Yapılanma Emsali sabit kalmak üzere Serbest katlı “MİA” (Merkezi İş Alanı) olarak planlıyor ve “Park Alanı” ile arasına 10.00 metrelik “Yaya Yolu” öneriliyor

 

• 01.2016 TARİHLİ 1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

11.01.2016 tarihli 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planında; E=1.00 Yapılanma Emsali ve Serbest katlı “MİA” (Merkezi İş Alanı) aynen korunarak, çevresindeki “Ulaşım Aksları” önemli ölçüde değiştirilmiştir. “MİA” (Merkezi İş Alanı) kuzeyindeki 15.00 metrelik “Trafik Yolu” lokal olarak

 

 

 

36.00 metreye, devamında ise  30.00 metre genişliğe çıkarılmış, kuzeyden gelen 24.00 metrelik “Trafik Yolu” da 30.00 metre genişliğe çıkarılarak daha doğuya kaydırılmıştır.

 

 

• 10.2022 TARİHLİ 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI

Söz konusu alan 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planında da 1/1.000 ölçekli Uygulama İmar Planında olduğu gibi “MİA” (Merkezi İş Alanı) olarak görülmektedir

 

• GÜNDEMDE OLAN 1/25.000 VE 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

Mevcut planda yapılaşma koşulları E=1.00 yapılanma emsali ve Hmax=Serbest, “Merkezi İş Alanı (MİA)” plan kararı ve üzerinde iki katlı bir AVM binası bulunan, Antalya Kepez İlçesi, Fabrikalar Mahallesi, 32.274 m² büyüklüğündeki 25044 Ada 1 Parsel, Sınırlı Sorumlu Atabilge Antalyapark Konut Yapı Kooperatifi ile Fidanlar İnşaat Taahhüt San. ve Tic. A.Ş.’ye 875 milyon TL bedel ile satılmıştır.

Parsel için hazırlanan ve “Ticaret-Turizm–Konut Alanı” kararı getirilen ve “1/25.000 ve 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği” de Antalya Büyükşehir Belediyesi Meclisi’nin 11.11.2024 tarihinde onanmıştır

Plan Açıklama Raporunda 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde; parselin doğu ve güney kısmında artan nüfus için “6.943,74 m² Rekreasyon Alanı ve doğu kısmında 1.007,22 m² Sosyal Tesis Alanı” ayrıldığı ifadesine yer verilmiştir.

 

 

 

 

Şekil:2- 1/25.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği

 

 

 

 

Şekil:3 – Alana ait 1/5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği önerisi.

Plan Hükümleri de aşağıdaki gibidir.

“Genel Hükümler

1-Plan Hükümlerinde Yer Almayan Hususlarda İlgili Mevzuat Hükümleri Geçerlidir.

Ticaret Turizm Konut Alanı

2-Ticaret Turizm Konut Alanı ile gösterilen alanlar (TİCKT) ; Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, konut ticaret ve/veya turizm birlikte yer aldığı alanlardır.

Ticaret Turizm Konut Alanında, Konut Kullanım oranı %60’ı geçmemek koşulu ile Emsale Konu İnşat Alanı 53.000m2 olarak uygulanacaktır.

3-Ticaret Turizm Konut Alanları ile gösterilen alanlardaki ticari birimlerde fırınlı imalathaneler, restoran, ofis-büro, sağlık tesisleri, mağazalar, konaklama tesisleri, alışveriş merkezleri vb. ticari faaliyetler yapılabilir.

4-Bloklar arasında yenilenebilir enerji panelleri, yağmur suyu toplama havuzları, çocuk oyun alanları yer alan ortak kullanıma açık tamamen emsale dahil olmayan yeşil teraslar yapılabilir.

5-Ticaret Turizm Konut Alanı olarak planlanan alanda; -1 bodrum katta, bina iz düşümü dışında da, konut alanı ve yatak üniteleri dışında iskana yönelik diğer kullanımlar ( eğlence alanları, market, satış üniteleri, restoran, hamam, sauna, yüzme havuzu, toplantı salonu, spor salonu gibi bağımsız bölüm kullanımlar), diğer bodrum katlarda sadece otopark ve sığınak yer alabilir ve bodrum katlar tamamen emsale dahil değildir ve yapı yaklaşma mesafesi şartı aranmaz.

6-TAKS 0,50’ yi geçemez.”

denilmektedir.

1/25000 ve 1/5000 ölçekli Nazım Planlarına ek olarak taslak 1/1000 uygulama imar planı plan kararları da ilave edilmiş alan kullanımları nüfus hesapları detaylı olarak anlatılmıştır.

Taslak 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı plan kararlarına göre ;

İnşaat ve Nüfus Hesabı:

Antalya Kepez Belediyesi Plan Notunda Belirtilen ‘’ İmar adasının tamamını kapsayan tek parselde %10, imar planı veya tevhit işlemi ile oluşmuş 5000-10000m2 yüz ölçümüne sahip imar  parsellerinde %5 oranında, 10000m2’ den büyük imar parsellerinde %10 oranında arttırılır.’’ Hükmü gereğince Mevcut Emsale konu toplam inşaat alanı hesabı söz konusu plan notuna istinaden yapılmıştır.

Mevcut Emsale Konu Toplam İnşaat Alanı: 32274* 1,10= 35501,40m2

Öneri Emsale Konu Toplam İnşaat Alanı : 53000  m2  ( 35501,40 * 1,50) yani %50 emsal artışı

Öneri Zemin Emsale Konu Ticaret Alanı: 23934,78m2*0,50= 11967,39 m2

Öneri zemin üzeri Toplam İnşaat Alanı= 53000-11967,39= 41032,61 m2

Öneri Konut İnşaat Alanı= 41032,61 *0,60= 24619,57 m2 dir.

 

 

 

 

Konut kullanıma ayrılacak bağımsız bölüm m2 si 120m2 olarak beyan edilmekte ve nüfus hesabı da bu m2 üzerinden yapılmaktadır.

24619,57/120= 205,16 Daire

205,16*3= 615,48 kişi

615*10=6150m2 Yeşil Alan ayrılması gerekirken

Terk Edilen Alanlar

Rekreasyon Alanı: 6278,36m2

Sosyal Tesis Alanı: 1007, 22,m2

Yol Alanı : 664,68m2

Toplam Terk Edilen Alan: 7950,26m2’dir.

1/1000 Ölçekli Plan Hükümleri

“Genel Hükümler

1-Plan Hükümlerinde Yer Almayan Hususlarda İlgili Mevzuat Hükümleri Geçerlidir.

Ticaret Turizm Konut Alanı

2-Ticaret Turizm Konut Alanı ile gösterilen alanlar (TİCKT) ; Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, konut ticaret ve/veya turizm birlikte yer aldığı alanlardır.

Ticaret Turizm Konut Alanında, Konut Kullanım oranı %60’ı geçmemek koşulu ile Emsale Konu İnşat Alanı 53.000m2 olarak uygulanacaktır.

Ticaret Turizm Konut Alanları ile gösterilen alanlardaki ticari birimlerde fırınlı imalathaneler, restoran, ofis-büro, sağlık tesisleri, mağazalar, konaklama tesisleri, alışveriş merkezleri vb. ticari faaliyetler yapılabilir.

3- Bloklar arasında yenilenebilir enerji panelleri, yağmur suyu toplama havuzları, çocuk oyun alanları yer alan ortak kullanıma açık tamamen emsale dahil olmayan yeşil teraslar yapılabilir.

Arazi tesviyelerinde ölçü sınırına bağlı kalmaksızın ve blokların tabii zemin köşe kotlarında +_ 4m2 ye kadar kazı dolgu ve teraslamalar yapılabilir. Bahçe düzenlemesinde Yola göre Tesviye şartı aranmayacaktır.

 

4- Ticaret Turizm Konut Alanı olarak planlanan alanda; -1 bodrum katta, bina iz düşümü dışında da, konut alanı ve yatak üniteleri dışında iskana yönelik diğer kullanımlar ( eğlence alanları, market, satış üniteleri, restoran, hamam, sauna, yüzme havuzu, toplantı salonu, spor salonu gibi bağımsız bölüm kullanımlar), diğer bodrum katlarda sadece otopark ve sığınak yer alabilir ve bodrum katlar tamamen emsale dahil değildir ve yapı yaklaşma mesafesi şartı aranmaz.

5- Ticaret Turizm Konut Alanı olarak planlanan alanda; birden fazla blok yapılması durumunda, istenilen blokların giriş katlarında konut kullanımları yer alabilir.

6-TAKS 0,50’ yi geçemez.

7-Bloklar arası mesafe minimum 10m olmak koşulu ile bloklar arası mesafe şartı aranmaz.

8-Bina Boy ve Derinlik şartı aranmaz.

9-Belirtilmeyen  Hususlarda Kepez Belediye Meclisi’nin 07.06.2017 tarih ve 180 sayılı meclis kararı 01.03.2023 tarih ve 49 sayılı meclis kararı ve diğer meri plan, plan hükümleri geçerlidir.

10-Konut Dışı yapılarda tüm yol ve park cepheleri yollardan doğrudan giriş yapılacak şekilde açık otopark olarak düzenlenebilir.

11-+_ 0,00 kotu belirlenirken yapılar cephe aldığı yoldan, kitle köşelerinin tabi zemin ortalamasından veya ada içerisinde oluşturulacak servis yollarından kotlandırılabilir. Bu seçim proje müellifine aittir. Kitle giriş kotları mimari proje aşamasında vaziyet planı ile belirlenir. 

12- Yeşil alanların kamuya bedelsiz terki yapılmadan inşaat ruhsatı alınamaz.

13- Antalya Çevre Şehircilik ve ilkim Değişikliği İl Müdürlüğü’nün 22.10.2024 tarihinde onaylanan 1/1000 Ölçekli İmar Planına Esas Jeolojik- Jeoteknik Etüt Raporu Hükümlerine uyulacak rapor kapsamında;

Rapor hükümleri eklenmiş olup, özellikle d bendinde

d- Planlama Öncesi DSİ’den güncel görüş alınmalı ve bu doğrultuda planlamaya gidilmelidir.”

denilmiştir.

 

Bu plan ve eki raporunda ki hususlar değerlendirildiğinde;

• Plan değişikliği amacındaki Ticaret, Turizm, Konut karma kullanım talebinin MİA olarak planlı alanda zaten yapılabileceği, ‘’Lüks Konut talebi’’ ibaresinin “3194 Sayılı İmar Kanunu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde” yer almayan bir tanım olduğu ve “Anayasanın Eşitlik İlkesine” aykırı olduğu,

• GERÇEK EMSAL ve İNŞAAT ALANI HESAPLARI

Raporda sözü edilen “Kepez Belediyesi Plan Notları” ndaki %10 artış oranı 1/1.000 Plan Değişikliği onandıktan sonra da geçerli olacaktır ve 1999 yılı Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğindeki 1,7 katsayısı kullanılacaktır.

Toprak Üstü Gerçek İnşaat Alanı: (53.000×1,10×1,7) m² =   99.110 m² (Plandaki verilere göre)

1.Bodrum Kattaki Emsal Dışı İnşaat Alanı:             Yaklaşık 20.000 m² (Plan hükümlerine göre)

Sosyal Tesis Alanı:                            (1007,22 x 0.80) m² =      805 m²

Rekreasyon Alanı:                             (6278×0,05)m2=313

Toplam Gerçek İnşaat Alanı: (99.110 +20.000 + 805) m² =120228 m²

Gerçek emsalin de yaklaşık E= 4,94 (119.915 / 24323) olacağı hesaplanmıştır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğindeki inşaat alanına dahil edilmeyen alanlar göz önüne (kapalı otopark alanı hariç) alınırsa gerçek emsal 5.50’i geçebilecektir.

3-ÇEKME MESAFELERİ

Açıklama Raporunda parseldeki mevcut imar planındaki 10 metre olan çekme mesafeleri Doğu ve Güney cephelerinde 5 metreye indirilmiştir. Parselin kuzeyindeki Ana Trafik Yoluna olan 5 metre inşaat mesafesi özellikle binaların zemin katında yer alacak kullanımlar açısından çok yetersiz kalacaktır.

• İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİNDEKİ KULLANIMLAR İÇİN OTOPARK SAYISI HESABI

Nüfus hesabı yapılırken 1,7 kat sayısı dahil edilmemiş olup ruhsat işlemlerinde otopark hesabı yapılırken bu kat sayı dahil edileceğinden ayrıca Kepez belediyesi plan notlarından gelen %10 emsal artışı hakkının ruhsatta da tekrar uygulanabileceğinden  toplam konut alanı ve otopark hesabı ;

Toprak Üstü Gerçek İnşaat Alanı: (53.000×1,10×1,10×1,7) m² =   99.110 m² (Plandaki verilere göre)

Konut alanı kullanımı = 99.110×0,60=59466 m²

Daire sayısı = 59466/120=495 daire ve otopark

Konut Dışı Kullanımlar için= 120228-59466 = 60762 m² / 32m2 = 1898 adet otopark

Toplam: 2393 adet En Az Otopark sayısı çıkmaktadır.

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 27.01.2023 tarihli verilerinde; trafiğe kayıtlı olan en fazla aracın bulunduğu iller sırasıyla İstanbul, Ankara, İzmir ve Antalya olduğu, Antalya’da da her iki kişiye trafiğe kayıtlı bir araç düştüğü belirtilmiştir.

Bu veriyi göz önüne alırsak, yapılmak istenen yapılar için bulunan Otopark sayısının Antalya için yetersiz kalacağı, bu değerin üstünde Otopark Alanına gereksinim olacağı ortadadır. Otoparkı kullanacak araçlar dışında, gelenlerin bir kısmını bırakıp giden araçları da hesaba katmak gerekmektedir.

 

Tüm bu araç trafiğinin, zaten şu an bile trafik yoğunluğunun fazla olduğu çevre yolların, trafik yoğunluğu açısından olumsuz etkileyeceği kesindir. Yalnız “Yol” değil, mevcut diğer “Elektrik, Su ve Kanalizasyon” gibi diğer “Teknik Alt Yapı” sistemleri içinde oldukça büyük sıkıntılar oluşacaktır.

Antalya-Kepez İlçesi, Fabrikalar Mahallesi 25044 Ada 1 Parselin Büyükşehir Belediye Meclisi’nin Kasım 2024 / 768-769 Sayılı Kararları ile yapılan plan tadilatına ait SONUÇ

Antalya Kenti’nin 1980 yılında hazırlanan İmar Planındaki yoğunluk kararları sürekli arttırılmasına karşın “Kentsel Sosyal ve Teknik Alt Yapı Alanlarında” pek bir iyileştirme yapılmadığı gibi, aksine zaman zaman bu alanlar farklı kullanımlara dönüştürülerek azaltılmıştır.

Kısacası bu “İmar Planı Değişikliği” 3194 sayılı İmar Kanunu’na ve eki Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin İmar Planı Değişiklikleri başlıklı 26.Maddesinin 5.Fıkrasındaki hükümlerine dolayısı ile Mevzuata tamamen aykırı bir İmar Planı değişikliğidir.

 

Sunum özeti bu şekildedir.

Ancak toplantıda katılımcıların değerlendirmeleri de olmuş ve aşağıdaki nihai değerlendirme yapılmıştır:

Bilindiği gibi daha öncesinden Real AVM olarak bilinen alanda da benzer bir plan değişikliği yapılmış kamuoyunda tartışmalara neden olmuştur.

Genel olarak değerlendirildiğinde deprem riski siyasi ve rantsal bir baskı olarak kullanılmakta konut üretim ve yenileme politikalarında bir değişiklik yapılmadan parsel bazında/ ada bazında plan değişiklikleri ile Antalya kent merkezinin çehresi, sosyal yapısı değiştirilmektedir.

Deprem riski taşıyan binaların tamamı betonarme karkas yapı olduğu düşünüldüğünde, mevcut yapılan yapıların da aynı sistem ile üretilmesi yapının ekonomik ömrü olan 50 yıl için deprem riskini düşürmekte ve gelecek 50 yıl sonrası için sürdürülebilir kentsel alan kullanımını olanaksız hale getirmektedir.

Bu plan değişikliğinde dikkatimizi çeken hususlar;

1-Kepez Belediyesi’nin hiçbir teknik sosyal donatı alanı terki gerektirmeyen ruhsata esas %10 emsal artışı tamamen ilgili mevzuat hükümleri ve şehircilik, planlama ilke ve esaslarına aykırıdır.

2-Mevcut yapı emsal alanı nerdeyse plan hükümleri ile (1/5000 ölçekli nazım imar planı, 5-Ticaret Turizm Konut Alanı olarak planlanan alanda; -1 bodrum katta, bina iz düşümü dışında da, konut alanı ve yatak üniteleri dışında iskana yönelik diğer kullanımlar ( eğlence alanları, market, satış üniteleri, restoran, hamam, sauna, yüzme havuzu, toplantı salonu, spor salonu gibi bağımsız bölüm kullanımlar), diğer bodrum katlarda sadece otopark ve sığınak yer alabilir ve bodrum katlar tamamen emsale dahil değildir ve yapı yaklaşma mesafesi şartı aranmaz. 1/1000 uygulama imar planı 9-Belirtilmeyen hususlarda Kepez Belediye Meclisi’nin 07.06.2017 tarih ve 180 sayılı meclis kararı 01.03.2023 tarih ve 49 sayılı meclis kararı ve diğer meri plan, plan hükümleri geçerlidir.)

emsal harici alan olarak değerlendirilmekte, plan üzerinde 53000 m2 lik toplam inşaat alanı verilerek devamında Kepez Belediyesi’nin ruhsata esas %10 emsal artışı ile yine ruhsata esas 1,70 kat sayısının uygulaması ile emsale dahil alan 99110 m2 ye çıkarılmakta -1. Bodrum kat yapı çekme mesafesi şartı kaldırılarak 24323 m2 olacak şekilde kullanımına izin verilerek ekstradan Kepez Belediyesi’nin plan kararları ile emsal haricine çıkarılan asmakat alanı olmakla birlikle bu alanın ruhsata esas mimari projede belirleneceği varsayılarak yaklaşık olarak 6000m2 gibi bir alan kabul edilirse toplamda emsal alanı ve emsal harici iskana konu inşaat alanı toplamı  129000m2 ye ulaşmaktadır.

Böyle bir yaklaşım sonucunda elde edilen kamusal alanlar tabi ki yetersiz ve planlamanın parçacıl olmasından dolayı kamusal alanların gelecekte kent ve kentliye dönük kamu yararı için kullanımını olanaksız kılmaktadır.

Bu tür plan değişiklikleri Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planı Değişikliği Madde 26 (5) İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, kat adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucu nüfus yoğunluğunun artırılmasına dair imar planı değişikliklerinde: a) Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır. Fıkrasına göre yapılarak yönetmeliğe uygun olarak tanımlanmaktadır.

Ancak aynı yönetmeliğin 26. Maddesi 1. Fıkrasında da’’ İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.’’ denilmektedir.

Bu bağlamda değerlendirildiğinde kentin sağlıklı yaşanabilir bir mekân olmasını amaçlayan ilgili meslek odalarının görüşleri yönetimlerin planlamaya bakış açısını değiştirmeye yönelik olmalı, kentsel alanın kullanımının gelecekteki durumunun sürdürülebilir nitelikte olmasının gerekliliğinin altını çizmelidir.

Şöyle ki ada bazında yapılan bu tür emsal artışı planlar bütüncül olmadığı sürece ada bazında yapıldıkça gerekli olan yeşil alan kullanımı ayrılmak sureti ile getirdiği nüfus artışları mahallede ilk ve orta öğretim, sağlık tesis alanları v.b. gibi kamusal hizmet içeren alanların yetersizliği sonucunu doğuracağı aşikardır.

3-Bu emsal artışları, içeren planlarda da nüfus hesapları bilimsel bir temele dayanmamakta ve subjektif bir yaklaşım sunarak konut amaçlı daire kullanım alanı (metrekaresi) ve hane halkı büyüklüğü ile hesaplanmakta artan nüfus için gerekli teknik ve sosyal donatı alanı bu hesaba göre belirlenmektedir.

Şöyle ki plan açıklama raporunda aynı metre karede aynı plan değişikliği talebinde bulunan vatandaşlardan birisi 75 m2 konut diğeri 150 m2 konut yapacağını beyan ederse 75m2 konut yapan daha fazla bağımsız bölüm yapacağından terkide 150m2 konut yapanın 2 katı olacak şekilde çıkacaktır.

Böyle bir nüfus hesabı bilimsel olarak kabul edilebilir değildir.

Oldu ki bu hesaplama yöntemini kabul eden ilgili meslek odaları plan değişikliği yapılan alanlarda sadece plan değişikliğini değil inşaat ruhsat ve iskân uygulamalarını da takip yükümlüğünü yüklenmektedir. Çünkü plan açıklama raporunda belirtilen daire büyüklükleri plan notuna yazılmadığı sürece ilgili belediyelerin ruhsat ve iskân birimleri tarafınca dikkate alınması beklenmemelidir.

 

Söz konusu plan değişikliğine; Fabrikalar mahallesi halkının haklı tepkisinin yanında yer almakla birlikte vatandaşlarımızın tepkilerini çeken diğer plan değişikliklerine değinmek gerekmektedir;

 

2024 KASIM MECLİSİ 800 NOLU KARARI: Muratpaşa Belediye Meclisi’nin 04.07.2024 tarih ve 144 sayılı kararı ile uygun bulunan, Bayındır Mahallesi, 13080 ada, 1 parseldeki E:1,00 yapılaşma koşullu Hastane Alanının kullanım kararı ve yapı yaklaşma mesafeleri değiştirilmeden yapılaşma koşulunun E: 1,50 ve Y ençok:12 kat olarak düzenlenmesi ve plan notu eklenmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ile “Vakıf hastanesi alanında yapılan plan değişikliği ile emsal artışı sağlanmıştır”

Hastane alanı olarak E=1,00 ve yapı çekme mesafeleri 10 m olarak planlı parselde plan değişikliği ile E=1,5 yapı çekme mesafeleri sabit tutularak uygulama imar planı değişikliği yapılmıştır.

 

 

 

 

Şekil:4 (Rapordan alıntı) Bayındır Mahallesi, 13080 ada, 1 parseldeki uygulama imar planı ile getirilen Emsal artışı.

Bu alan vakıf hastanesine ait olmakla birlikle özel hastane statüsünde ticari sağlık hizmeti veren bir kurumdur. Sağlık politikalarının değişmesi ile farklı tasarrufta kullanılabilecek özel mülkiyet niteliğindedir. Emsal artışı verilen hastane alanı kuzey, doğu ve batıdan 10 ar metrelik servis yolu güneyden de 18,50 m lik trafik yolu ile çevrili olup kent makro formu ulaşım bağlantılarına bakıldığında özel hastane olma niteliğinden dolayı  taşıt ulaşım istemini arttırmaya yönelik bölgenin ulaşılabilirliğini direk etkileyebilecek nitelikte bir plan değişikliğidir. Böyle parçacıl plan değişikliği ile çevresel altyapı etkilerinin yaratacağı olumsuzluklar göz ardı edilmektedir.

NOT: Gazi Bulvarı’nın kuzeyinde KiPA Alanı ve Güneyindeki bu özel hastane alanı için yapılan plan değişiklikleri ile Gazi Bulvarına ekstra taşıt yükü bindirilmiş olmakla kent içi ulaşım sisteminde bir değişikliğe gidilmediğinden parçacıl yapılan her plan değişikliği kent içi ulaşım sistemini olumsuz etkileyecektir.

 

2024 TEMMUZ MECLİSİ 503 SAYILI KARARI : Büyükşehir Belediyesi 16.07.2024 gün ve 503 sayılı kararı Arapsuyu Mahallesi 5666 ada 5,6 parsellerin ticaret alanından 11 nolu parselin konut alanından Akaryakıt Servis istasyonu Alanına dönüştürülmesine ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği:

 

 

 

 

 

 

Şekil: 5 (Rapordan alıntı)Arapsuyu Mahallesi 5666 ada 5,6 parsellerin ticaret alanından 11 nolu parselin konut alanından Akaryakıt Servis istasyonu Alanına dönüştürülmesi

Söz konusu plan açıklama raporuna göre”  planlı alanlar imar yönetmeliğinin 6.Maddesi hükümlerine istinaden Akaryakıt İstasyonlarında parsel derinliği 40m den az olamaz denilmekte olup, 5,6 nolu parseller bu derinlik şartını sağlamadığından 11 no lu konut planlı parsel de planlama alanına ilave edilerek 40 m derinlik şartı sağlanmıştır” denilmektedir.

Söz konusu plan değişikliği ile konut imar adasının 45 m lik yoldan cephe almayan bölümünde yer alan konut kullanımları arasına 24 saat hizmet veren (açık olan) “akaryakıt” kullanım kararı getirilmiştir.

Her ne kadar TSİ standartları sağlanmış olsa da konut kullanımının yer aldığı bölgeye böyle bir (tehlike arz eden) ticari faaliyetin getirilmesi kentsel planlamada yaşanabilir sağlıklı kent idealinden uzaklaşıldığının bir göstergesi olmakla birlikle toplum hizmeti veren topluma açık yerler, özel hastane gibi alanlara da yakınlığının irdelenmesi gereklidir.

Şöyle ki Yangın yönetmeliği çerçevesinde incelendiğinde ; Akaryakıt istasyonuna dönüştürülen parsellerden 6 nolu parsel 1/1000 uygulama imar planında 7 nolu parsel ile arkat uygulaması olan yani zemin katta bitişik olarak yapılaşacak parsellerdir burada yapılan plan değişikliği ile mevcut planların bütünlüğü bozulmuş ve zemin katta yer alacak topluma açık alanları akaryakıt pompalarına olan mesafe şartı olan 25 m şartı düşünüldüğünde 7 nolu parselden 25 m  ve 4 nolu parselin kütle yapısından 25m gelindiğinde pompa konulabilecek alan kalmamaktadır.

 

2024 KASIM MECLİSİ 797 NOLU KARAR: Muratpaşa Belediye Meclisi’nin 04.07.2024 tarih ve 145 sayılı kararı ile uygun bulunan, Demircikara Mahallesi, 8465 ada, 2 parseldeki E:0,80 A-4 kat yapılaşma koşullu Yüksek Zemin Kat Ticaret ve Konut Alanının “Otel Alanı”na dönüştürülerek, yapılaşma koşullarının TİA: 1913 m² ve Yençok: 21.50 m. olarak belirlenmesi, yapı yaklaşma mesafelerinin düzenlenmesi ve plan notu eklenmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

 

 

 

 

 

 

Şekil:6 (Rapordan alıntı)Muratpaşa Belediye Meclisi’nin 04.07.2024 tarih ve 145 sayılı kararı ile yapılan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile getirilen yapı yoğunluğu.

Plan değişikliği açıklama raporunda yapılan toplam inşaat alanı hesabı yanlıştır. Şöyle ki mevcut inşaat alanı hesabı = 1913m2 olarak hesaplanmış ve

Öneri inşaat alanı =1913m2 denmiştir.

Tapu Alanı= 1087m2

Mevcut İnşaat alanı = 1087×0,80×1,70=1478,32 m2 dir. (5,50 yüksek zemin katlar emsale dahildir. 2,50m kotundaki katlar emsal haricidir.

Hesap yapılırken 5.50 kotundaki kat emsal harici gibi toplam inşaat alanına eklenerek emsal artışı yapılmıştır.

Toplam inşaat alanı plana artış yapılarak yazılmış plan notu ile 1,70 kat sayısının uygulanmayacağı belirtilse de 1.70 kat sayı uygulamasının ilçe belediyeleri nezdinde bir standardının olmadığı  görülmektedir.

 

2024 KASIM MECLİSİ 793 NOLU KARAR: Kepez Belediyesi sınırları içerisinde, Göksu Mahallesi 27296 ada batısı, 27297 ada batısı ve doğusu, 27326 ada güneyi, 27342 ada güneyi, 27339 ada doğusu ve 27323 ada güneyinde yeniden düzenleme yapılmasına ilişkin hazırlanan 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI REVİZYONU

Söz konusu revizyon plan ile BHA (Belediye Hizmet Alanı) vatandaşın imar kanununun 18. Madde uygulaması sonucunda Düzenleme Ortaklık Payından işlemi ile elde edilen bölge halkının teknik sosyal donatı ihtiyacına yönelik kamusal alanlar üzerinde yapılan revizyon ile ulaşım amaçlı ayrılan kamusal alanlar kapatılarak ya da daraltılarak BHA’nın olduğu parsel tamamen ticari alana dönüştürülmektedir.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin;

“ İmar planı revizyonu ve ilaveleri MADDE 25 – (1) İmar planlarının ihtiyaca cevap vermediği veya uygulamasının mümkün olmadığı durumlar ile üst kademe plan kararlarına uygunluğunun sağlanması amacıyla planın tamamının veya plan ana kararlarını etkileyecek bir kısmının yenilenmesi için bu Yönetmelikte belirtilen ilke, esas ve standartlara uygun olarak imar planlarında revizyon yapılır” tanımlamasında belirtildiği gibi nüfus yoğunluğu azaltılmadan teknik donatı alanı azaltılmış ulaşım aksları kapatılmış yada daraltılmıştır.

Böylelikle kamu yararına dayalı  yapılması gereken plan revizyonu kamusal alanlar daraltılarak özel mülkiyete konu parsel alanı oluşturmakta kamu zarara uğratılmaktadır.

 

 

 

 

 

 

 

 

Şekil:7 (Rapordan Alıntı) Mevcut Nazım İmar Planı Durumu

 

 

 

Şekil :8 (Rapordan alıntı)Kepez Belediyesi Göksu Mahallesi 27296 ada batısı, 27297 ada batısı ve doğusu, 27326 ada güneyi, 27342 ada güneyi, 27339 ada doğusu ve 27323 ada güneyinde yeniden düzenleme yapılmasına ilişkin hazırlanan 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI REVİZYONU

789 NOLU KARAR:  Muratpaşa Belediye Meclisi’nin 06.09.2024 tarih ve 198 sayılı kararı ile uygun bulunan, Etiler Mahallesi sınırları içerisinde yer alan, “MK” ibareli 5/A-6/3, 0.30/1.80 yapılaşma koşullarına sahip Yüksek Zemin Kat Ticaret ve Konut Alanı olarak planlı bulunan 4188 ada 1 ve 4 parsellerin, kullanım kararı değiştirilmeden TİA=5900 m² Yençok=9 kat olarak planlanması, yapı yaklaşma mesafelerinin yeniden düzenlenmesi ve plan notu eklenmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

Emsal ve TAKS artışı yapılarak yeniden düzenleme yapılmıştır.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Şekil :9(Rapordan alıntı). Muratpaşa Belediye Meclisi’nin 06.09.2024 tarih ve 198 sayılı kararı ile Etiler Mahallesi 4188 ada 1 ve 4 parsellerin, kullanım kararı değiştirilmeden TİA, kat adedi ve yapı yaklaşma mesafelerinin yeniden düzenlenmesi ve plan notu eklenmesine ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği.

 

Mevcut İnşaat alanı hesaplaması yapılırken Taban Alanı ayrı Taban Alanı Üzeri Katlar Alanı ayrı hesaplanmıştır.

TAKS=2191×0,30= 657,30m2

KAKS= 2191×1,80=3943,80m2

KAKS TİC. A.=657,30

KAKS KONUT A.=3286,50m2

Öneri İnşaat Alanı ;

Mevcut Toplam İnşaat Alanı x Emsal Artışı= Öneri Emsale Konu Toplam İnşaat Alanı

TAKS= 2191×0,40= 876,40m2

KAKS=3943×1,50= 5915,70

KAKS TiC A.= 876,40m2

KAKS KONUT A.=5023,60m2

NÜFUS HESABI ;

Daire Büyüklüğü 180m2 den

5023,60-3286,50=1737,10 m2  Artan Konut Alanı

1737,10/180= 9,65 adet daire

9,65×2,8=27 kişi artan nüfus

Park Alanı = 27x10m2= 270m2

Bu nüfus hesabı bilimsel bir yöntem değildir. Şöyle ki; Aynı m2 de artış sağlayan fakat 90m2 daire yapmak isteyen şahsın 540m2 park alanı ayırması gerekir.

Oysa bu 180 m2 daire 2,8 hane halkı büyüklüğüne göre kişi başına 64m2 gibi kullanım alanı oluşturmakta bu alan da gerçeklikten uzaklaşmaktadır.

90m2 dairede kişi başına inşaat alanı 32m2 olmaktadır, bu kullanım gerçekliğe daha yakındır.

Böyle nüfus hesaplama yöntemi daha önce de belirtiğimiz gibi ruhsat ve iskân sürecinde ilgili meslek odalarının takibini gerektirmektedir.

Bu durumda ilgili meslek odaları kentsel alan bütününde kişi başına gerekli inşaat alanı kullanımı ile ilgili bir çalışma yapmalı ve nüfus hesapları bilimsel zemine oturtulmalıdır.

Yine emsal artışı ile yeşil alan gereksinimi karşılanırken diğer teknik ve sosyal donatı alanı ihtiyacı karşılanamamaktadır. Bölgesel ölçekte teknik sosyal donatı alanı dengesi bozulmaktadır.

 

 

 

 

 

 

 

Genel Başlıklar Halinde Plan Değişiklikleri ile ilgili tespitler:

 

 

• Öncelikle Muratpaşa, Kepez, Konyaaltı merkez ilçelerinde ruhsata esas 1,70 kat sayısı uygulaması bunun yanında yine ruhsata esas arsa büyüklüğüne göre 0,10 , 0,05 gibi ruhsata esas emsal artışlarının planlama ilke ve esaslarına aykırı olduğu bu uygulamaların 1/25000 ve 1/5000 ölçekli nazım imar planlarına yoğunluk artışı olarak dahil edilerek mümkün olduğunca teknik ve sosyal donatı alanlarının sürdürülebilir kentsel gelişim ilkesi doğrultusunda sağlanmasının çalışılmasının esas olduğu,
• Kentsel dönüşüm adı altında yapılan ve emsal artışı kat artışı gibi kentin mevcut dokusuna uygun olmayan parçacıl planların kent makro formu bütününde teknik ve sosyal donatı alanlarının yetersizliğine yol açtığı kentsel sorunların temelini oluşturan bu anlayışının sonlandırılması gerektiği, aksi takdirde kentsel sorunların çözümsüzlüğe doğru gideceği Antalya Kent merkezinin yaşanılmaz bir hal alacağı ,
• Temel dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanuna dayatılan parçacıl planlar yerine her türlü afet riskini değerlendiren ve çözüm önerisi sunan makro ölçekte doğal ve yapay eşiklere göre hazırlanacak Sakınım Planına esas 1/25000 ölçekli nazım imar planı revizyonu ile plan bütünlüğünü ve hiyerarşisini sağlayan alt ölçekli bütüncül plan revizyonları ile çözüme gitmenin planlama bilimi, kamu yararı açısından daha doğru bir yöntem olduğu,
• Nüfus hesaplarının subjektif bir yaklaşım yerine bilimsel temelleri olan gerçekçi bir yaklaşımla yapılması gerektiği,
• Karma kullanım alanlarının Merkez-Merkez çeperleri gibi bölgelerde sınırlarının net olarak üst ölçekli planla belirlenmesi gerektiği aksi taktirde konut alanları içerisinde parçacıl çalışma alanlarının oluşmasının kentsel alt ve üst yapı hizmetlerini kentli sağlığını olumsuz etkileyeceği,
• Planlama ilke ve esasları , kamu yararı ilkesi bağlamında planlama biliminin bir bütün olduğu kent planlamasına bu açıdan bakılması gerektiği aksi taktirde sürdürülebilir kentsel gelişimin sağlanamayacağı kentsel sorunların önüne geçilemeyeceği,

Kanaatine varılmıştır.